DPE et passoires thermiques en Vendée : comment la PAC peut vous sauver

Un propriétaire de Saint-Gilles-Croix-de-Vie nous a appelés en novembre dernier dans un état de panique compréhensible : son locataire venait de lui signaler que le DPE du logement était G, et que le bail arrivait à renouvellement en janvier 2026. Il avait lu quelque chose sur une interdiction de louer. Il avait raison de s'inquiéter. Les DPE G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et son locataire aurait légalement pu refuser le renouvellement du bail.

Cette situation, nous la voyons de plus en plus souvent en Vendée. Le parc immobilier vendéen comporte une proportion significative de maisons individuelles construites entre 1960 et 1990, isolées sommairement, chauffées au fioul ou à l'électricité directe : le profil type de la passoire thermique. Et la pression réglementaire ne va qu'en augmentant. Voici ce que vous devez savoir pour agir intelligemment.

Le calendrier de l'interdiction : ce qui est déjà en vigueur

La loi Climat et Résilience de 2021 a établi un calendrier progressif d'exclusion des logements énergivores du marché locatif. En 2026, voici où nous en sommes :

Pour la Vendée, le chiffre exact n'est pas publié par commune, mais les estimations nationales suggèrent que 15 à 20 % du parc locatif privé vendéen est aujourd'hui en DPE F ou G. Ce sont des dizaines de milliers de logements dont les propriétaires sont sous pression.

Ce qui ne concerne pas (encore) les résidences principales non mises en location : si vous habitez votre logement DPE G, il n'y a pas d'obligation légale de travaux en 2026. Mais la valeur vénale de votre bien est impactée, et les banques commencent à intégrer le DPE dans leurs critères de financement.

Le nouveau DPE janvier 2026 : ce qui change pour les pompes à chaleur

C'est la bonne nouvelle que beaucoup de propriétaires ne connaissent pas encore. Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a été révisée sur un point central : le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire (ep/ef) est passé de 2,58 à 2,1.

Pourquoi est-ce important ? Le DPE est calculé en énergie primaire (la ressource extraite à la source), pas en énergie finale (ce que vous consommez réellement). L'électricité avait jusqu'ici un facteur de conversion pénalisant (2,58) qui reflétait les pertes de production des centrales thermiques des années 1990. Avec la montée en puissance des énergies renouvelables dans le mix électrique français, ce facteur a été abaissé à 2,1.

En pratique, pour un logement chauffé par une PAC air/eau avec un COP de 3,5 :

• Ancien calcul : 1 kWh consommé par la PAC = 2,58 / 3,5 = 0,74 kWh ep par kWh de chaleur
• Nouveau calcul : 1 kWh consommé par la PAC = 2,1 / 3,5 = 0,60 kWh ep par kWh de chaleur

Une réduction de 19 % de la consommation en énergie primaire attribuée au chauffage. Pour certains logements, cela peut faire passer le DPE d'une lettre à la suivante sans aucun travaux. Les diagnostiqueurs ont jusqu'à fin 2026 pour refaire les DPE existants avec le nouveau calcul à la demande des propriétaires : une démarche qui peut valoir la peine si votre logement était à la limite entre deux lettres.

Comment la PAC améliore concrètement votre DPE

Le Diagnostic de Performance Énergétique repose sur deux piliers : l'enveloppe du bâtiment (isolation des murs, combles, planchers, étanchéité) et les systèmes énergétiques (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation). La PAC agit directement sur le deuxième pilier.

Gain de lettres DPE selon le système de chauffage remplacé

Ces estimations sont indicatives. Le gain réel dépend de la surface, du DPE actuel, de l'isolation et du COP de la PAC choisie. Un diagnostiqueur peut réaliser un DPE projeté (aussi appelé DPE simulé) pour estimer précisément la lettre obtenue après travaux : c'est souvent inclus dans un audit énergétique.

Le cas concret du fioul en Vendée bocaine

Une maison de plain-pied de 110 m2 à Chantonnay, construction 1978, chaudière fioul Chappée de 2003 (rendement estimé 78 %), double vitrage récent mais murs non isolés et combles avec 15 cm de laine de verre. DPE actuel : E (245 kWh ep/m2/an). En remplaçant la chaudière par une PAC air/eau Atlantic Alfeya 9 kW (COP saisonnier SCOP 4,1), le DPE projeté passe à D (155 kWh ep/m2/an) selon le calcul avec le nouveau facteur de conversion. Deux lettres de gagnées, une valeur immobilière qui grimpe et un chauffage annuel qui coûte 40 % moins cher.

Propriétaires bailleurs : l'urgence d'agir

Si vous êtes propriétaire d'un logement locatif en DPE G en Vendée, vous êtes déjà dans l'illégalité si vous avez renouvelé un bail ou signé un nouveau contrat depuis janvier 2025. Les conséquences pratiques :

• Le locataire peut qualifier le logement d'"indécent" et saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de la Vendée à La Roche-sur-Yon.
• En cas de décision favorable au locataire, le tribunal peut imposer la réalisation de travaux sous astreinte, voire suspendre le paiement des loyers.
• Impossible de louer à un nouveau locataire si le bien est en DPE G : vous ne trouverez plus d'agence qui accepte le mandat de gestion.

Pour les DPE F, le délai est encore devant vous : l'interdiction de louer s'applique aux nouveaux baux à partir de janvier 2028. Mais attendre 2027 pour commencer à chercher des artisans RGE et monter les dossiers d'aide est risqué : les délais de chantier s'allongent quand la demande est forte, comme en 2022-2023 où certains clients attendaient 6 mois avant intervention.

Ce que font les propriétaires bailleurs vendéens les plus avisés

Les clients bailleurs que nous accompagnons depuis 2023 ont généralement opté pour une stratégie en deux temps : d'abord la PAC (gain immédiat de 1 à 2 lettres DPE, aides maximales, économies d'énergie pour le locataire), puis isolation des combles et des murs par l'extérieur lors du prochain changement de locataire ou lors d'une vacance de logement. Cette approche permet d'étaler l'investissement tout en sortant de la zone de risque légal rapidement.

La stratégie rénovation par étapes pour les passoires vendéennes

Toutes les passoires thermiques ne sont pas dans la même situation. Voici les ordres de priorité que nous recommandons selon votre profil :

Logement DPE G, chauffé au fioul

Priorité absolue : remplacer la chaudière fioul par une PAC air/eau. Le gain sur la facture et le DPE est immédiat. Les aides sont maximales (bonification "sortie du fioul"). C'est le chantier le plus rentable possible en termes de retour sur investissement : parfois moins de 3 ans. En parallèle, envisager l'isolation des combles (geste peu coûteux, 20 à 40 EUR/m2 avec aides CEE).

Logement DPE G, chauffé à l'électricité directe (convecteurs)

Remplacer les convecteurs par une PAC air/eau si le logement a un circuit hydraulique, ou par une PAC air/air multi-split si ce n'est pas le cas. Gain DPE significatif, car l'électricité directe est pénalisée dans le calcul DPE (COP = 1) tandis que la PAC a un COP de 3,5. Isolation des combles en priorité pour maximiser le gain.

Logement DPE F, chauffé au gaz

Situation moins urgente (l'interdiction de louer ne s'applique qu'en 2028). Commencer par un audit énergétique pour identifier les gestes les plus efficaces. La PAC peut être envisagée, mais le remplacement du gaz par la PAC offre un gain DPE plus limité que le remplacement du fioul. L'isolation des murs et des combles peut être plus rentable en termes de DPE.

Aides spécifiques pour les passoires thermiques

Les passoires thermiques bénéficient de conditions d'accès aux aides plus favorables que les logements déjà performants. Quelques points clés :

• MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur : pour les logements qui sautent d'au moins deux classes DPE (ex : de G à E), une aide bonifiée jusqu'à 63 000 EUR est accessible, mais elle nécessite un audit énergétique préalable et une rénovation globale (pas seulement la PAC).
• MaPrimeRénov' par geste : pour les travaux unitaires (PAC seule), les montants standards s'appliquent : voir notre guide des aides 2026.
• CEE coup de pouce chauffage : la prime CEE est majorée en cas de remplacement d'une chaudière fioul ou charbon, précisément pour encourager la sortie des énergies fossiles.
• Éco-PTZ : financer jusqu'à 50 000 EUR à taux zéro pour le reste à charge, remboursable sur 20 ans.

Pour les propriétaires bailleurs qui rénovent pour se conformer à la réglementation, une spécificité : MaPrimeRénov' est accessible aux bailleurs (contrairement à ce que beaucoup croient), avec les mêmes montants que pour les propriétaires occupants, à condition que le logement soit loué à un loyer "modéré" (convention ANAH signée).

Questions fréquentes